Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Neuausrichtung, in der sich die Spielregeln schneller ändern als die Reflexe der Käufer und Investoren. Veränderliche Kreditbedingungen, verschärfte Energieanforderungen, Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Jeder Parameter verändert die Gleichung eines Immobilienprojekts. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die eine Transaktion auf die gute oder schlechte Seite kippen.
Immobilienkredit über 25 Jahre: Was die Rückkehr langer Angebote verändert
Seit Anfang 2024 haben mehrere große französische Banken Angebote für Immobilienkredite über 25 Jahre für bestimmte Profile wieder eingeführt, nachdem sie diese 2022-2023 stark eingeschränkt hatten. Diese Rückkehr verändert direkt die Kreditaufnahmefähigkeit von Ersterwerbern, manchmal erheblich hinsichtlich des finanzierbaren Betrags.
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Wir empfehlen, diese Laufzeit nicht als automatischen Hebel zu betrachten. Eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit erhöht mechanisch die Gesamtkosten des Kredits. Die relevante Abwägung besteht darin, die zusätzlichen Zinskosten mit dem tatsächlichen Gewinn beim angestrebten Kaufpreis zu vergleichen.
Die Profile, die konkret von diesen langen Angeboten profitieren, sind diejenigen, deren Verschuldungsquote knapp an der gesetzlichen Grenze liegt und die eine Immobilie mit einem Wertsteigerungspotenzial anstreben, das die zusätzlichen Kreditkosten übersteigt. Für alle anderen bleibt eine Finanzierung über 20 Jahre oft rentabler, bei vergleichbarer Monatsrate. Projektträger finden Immobilieninfos auf Pôle Conseil Habitat, die diese Analyse mit aktualisierten Daten zu den Bankbedingungen ergänzen.
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DPE und Immobilien der Klasse G: Auswirkungen auf den Kaufpreis und das Budget für Renovierungen
Die Reform des DPE ist kein Thema mehr für die Zukunft, sondern ein operativer Parameter. Immobilien der Klasse G werden schrittweise für die Vermietung verboten, was bereits zu einem Anstieg der Preisverhandlungen für diese Objekte führt. Wir beobachten, dass die Preisnachlässe bei Transaktionen stark je nach Standort und Zustand des Gebäudes variieren.
Die Energiekosten bereits bei der Suche nach der Immobilie einbeziehen
Ein informierter Käufer berücksichtigt das Budget für energetische Sanierungen in seinem ursprünglichen Finanzierungsplan, nicht nach der Unterzeichnung. Zu warten, bis die notarielle Beurkundung erfolgt ist, um die Renovierungskosten zu beziffern, birgt das Risiko, eine Restschuld zu entdecken, die mit dem Gesamtbudget unvereinbar ist.
Die Punkte, die vor der Abgabe eines Angebots für eine energieintensive Immobilie zu überprüfen sind:
- Die tatsächliche DPE-Klasse und das Datum der Diagnose (ein DPE, das vor der Reform der Methode durchgeführt wurde, kann den Verbrauch unterschätzen)
- Die Art der bestehenden Isolation und die Machbarkeit einer Außendämmung (Eigentumsbeschränkungen, städtebauliche Vorschriften)
- Das vorhandene Heizsystem und die Kosten für den Austausch durch eine Lösung, die mit den zukünftigen gesetzlichen Grenzwerten kompatibel ist
Eine Immobilie der Klasse G, die mit einem Nachlass verhandelt wird, ist nur dann ein gutes Geschäft, wenn die Renovierungskosten unter diesem Nachlass bleiben. Andernfalls erfasst der Verkäufer den Wertzuwachs, den der Käufer zu realisieren hoffte.
Kurzzeitvermietung: Verschärfung der Vorschriften in angespannten Gebieten
Seit 2023 haben mehrere Metropolen die Regeln für die Vermietung von Kurzzeitwohnungen wie Airbnb verschärft oder ausgeweitet. Paris, Lyon, Bordeaux und die Atlantikküste wenden nun verpflichtende Erklärungen, strengere Nutzungsänderungen, Quoten und verstärkte Sanktionen an.
Mietrendite: Mit den neuen Einschränkungen neu kalkulieren
Ein Investor, der eine Mietrendite auf der Grundlage der Kurzzeitpreise plant, muss diese Einschränkungen in seine Prognosen einbeziehen. In einigen Gemeinden wird die Machbarkeit des Projekts für möblierte Kurzzeitvermietungen durch Quoten und Genehmigungen zur Nutzungsänderung in Frage gestellt.
Wir empfehlen, drei Elemente vor jedem Kauf mit dem Ziel der Kurzzeitvermietung zu überprüfen:
- Die geltenden kommunalen Vorschriften für Touristenunterkünfte (Anzahl der erlaubten Tage, Kompensationspflicht)
- Die Existenz einer obligatorischen Registrierungsnummer und die Sanktionen bei Nichteinhaltung
- Die lokale regulatorische Tendenz, da einige Städte ihre Regeln jedes Jahr verschärfen
Ein Investitionsprojekt für möblierte Vermietungen, das nur in Kurzzeitvermietungen in einem angespannten Gebiet tragfähig ist, birgt ein hohes regulatorisches Risiko. Der Übergang zu einer klassischen Vermietung muss finanziell tragfähig bleiben, sonst hat man eine Immobilie, deren Rendite die Kosten nicht mehr deckt.
Überbrückungskredit und Transaktionsfristen: Die Margen für 2024-2025 einplanen
Die Rückmeldungen von Notaren und Agenturnetzwerken berichten von einer deutlichen Zunahme der Überbrückungskredite, die länger und komplexer sind abzuwickeln. Die Transaktionsfristen verlängern sich, die Preisverhandlungen während des Prozesses nehmen zu.
Warum der Überbrückungskredit jetzt mehr Spielraum erfordert
Das klassische Schema (Verkauf der aktuellen Immobilie, Kauf der nächsten innerhalb kurzer Frist) funktionierte in einem fluiden Markt. Der aktuelle Kontext erfordert, größere Zeit- und Budgetspielräume einzuplanen. Eine zum Verkauf stehende Immobilie kann mehrere Monate auf dem Markt bleiben, was die Nutzungsdauer des Überbrückungskredits verlängert und dessen Kosten erhöht.
Wir beobachten, dass die Käufer, die ihre Transaktion absichern, diejenigen sind, die einen angemessenen Nachlass auf ihre zum Verkauf stehende Immobilie akzeptieren, anstatt monatelang einen theoretischen Marktpreis zu halten. Die Kosten für einen verlängerten Überbrückungskredit übersteigen oft den Preisunterschied, der gewährt wurde.
Vorsicht ist geboten, indem man das ungünstigste Szenario simuliert: Verkauf zum Mindestpreis, maximale Laufzeit des Überbrückungskredits und tatsächlicher Interimszinssatz. Wenn das Projekt in diesem Szenario tragfähig bleibt, ist es solide. Andernfalls ist es besser, zuerst zu verkaufen, bevor man kauft.
Jedes Immobilienprojekt basiert auf einer Kombination von finanziellen, regulatorischen und zeitlichen Parametern, die miteinander interagieren. Ein einziges vernachlässigtes Parameter kann eine rentable Transaktion in eine finanzielle Sackgasse verwandeln. Die Strenge der ursprünglichen Planung bleibt der beste Indikator für den Erfolg, lange bevor der Standort oder der Preis pro Quadratmeter entscheidend sind.