De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herkalibratie waarin de spelregels sneller veranderen dan de reflexen van kopers en investeerders. Veranderende kredietrentes, strengere energie-eisen, regulering van kortetermijnverhuur: elk parameter verandert de vergelijking van een vastgoedproject. We lichten hier de technische punten toe die een operatie aan de goede of de verkeerde kant kunnen doen kantelen.
Hypotheek van 25 jaar: wat de terugkeer van lange aanbiedingen verandert
Sinds begin 2024 hebben verschillende grote Franse banken aanbiedingen voor hypotheken van 25 jaar heringevoerd voor bepaalde profielen, nadat ze deze in 2022-2023 sterk hadden beperkt. Deze terugkeer verandert direct de leencapaciteit van starters, soms op significante wijze wat betreft het financierbare bedrag.
Aanvullende lectuur : Alles wat u moet weten over het nieuws en praktische tips in de vastgoedsector in 2024
We raden aan om deze termijn niet als een automatische hefboom te beschouwen. Het verlengen van de looptijd van de lening verhoogt mechanisch de totale kosten van de hypotheek. De relevante afweging is om de extra rente te vergelijken met de werkelijke winst op de beoogde aankoopprijs.
De profielen die concreet voordeel halen uit deze lange aanbiedingen zijn degenen wiens schuldenlast de wettelijke limiet benadert en die een woning met een waardevermeerderingspotentieel boven de extra kosten van de hypotheek targeten. Voor alle anderen blijft een financiering over 20 jaar vaak rendabeler, bij vergelijkbare maandlasten. Projectdragers vinden vastgoedinfo op Pôle Conseil Habitat die deze analyse aanvullen met actuele gegevens over de bancaire voorwaarden.
Aanrader : Capillar: alles wat u moet weten over beoordelingen en bijwerkingen voor uw gezondheid
DPE en woningen met klasse G: impact op de aankoopprijs en het budget voor verbouwingen
De hervorming van de DPE is geen onderwerp van anticipatie meer, het is een operationele parameter. Woningen met klasse G zullen geleidelijk verboden worden voor verhuur, wat al leidt tot een stijging van de prijsnegotiaties voor deze panden. We merken op dat de kortingen die worden toegepast bij transacties sterk variëren afhankelijk van de locatie en de staat van het gebouw.
De energiekosten integreren vanaf de zoektocht naar de woning
Een gewaarschuwde koper integreert het budget voor energierenovatie in zijn initiële financieringsplan, niet pas na de ondertekening. Wachten op de authentieke akte om de kosten van de verbouwingen te berekenen, is het risico lopen om een restbedrag te ontdekken dat niet past binnen het totale budget.
De punten die moeten worden gecontroleerd voordat een bod op een energie-intensief pand wordt gedaan:
- De werkelijke DPE-klasse en de datum van de diagnose (een DPE uitgevoerd vóór de hervorming van de methode kan het verbruik onderschatten)
- Het type bestaande isolatie en de haalbaarheid van isolatie van buitenaf (eisen van de vereniging van eigenaren, stedenbouwkundige regels)
- Het aanwezige verwarmingssysteem en de vervangingskosten door een oplossing die voldoet aan de toekomstige wettelijke drempels
Een pand met klasse G dat met korting wordt onderhandeld, is alleen een goede deal als de kosten van de verbouwingen lager blijven dan deze korting. In het andere geval profiteert de verkoper van de meerwaarde die de koper dacht te realiseren.
Kortetermijnverhuur: verscherping van de regelgeving in drukke gebieden
Sinds 2023 hebben verschillende metropolen de regels voor kortetermijnverhuur zoals Airbnb aangescherpt of uitgebreid. Parijs, Lyon, Bordeaux en de Atlantische kust passen nu verplichte verklaringen, strengere gebruiksveranderingen, quota en versterkte sancties toe.
Huurderendement: herberekenen met de nieuwe beperkingen
Een investeerder die een huur rendement projecteert op basis van kortetermijntarieven moet deze beperkingen in zijn prognose integreren. In sommige gemeenten wordt de haalbaarheid van het project voor gemeubileerde kortetermijnverhuur in twijfel getrokken door de quota en de vergunningen voor gebruiksverandering.
We raden aan om drie elementen te controleren voordat een aankoop voor kortetermijnverhuur wordt gedaan:
- Het geldende gemeentelijke reglement voor toeristische verhuur (aantal toegestane dagen, verplichting tot compensatie)
- Het bestaan van een verplicht registratienummer en de sancties bij niet-naleving
- De lokale regelgevende trend, sommige steden verscherpen hun regels elk jaar
Een investeringsproject voor gemeubileerde verhuur dat alleen levensvatbaar is in kortetermijnverhuur in een druk gebied, brengt een hoog regelgevingsrisico met zich mee. De overstap naar klassieke verhuur moet financieel haalbaar blijven, anders loopt men het risico met een pand te blijven zitten waarvan het rendement de kosten niet meer dekt.
Tussentijdse lening en transactieperiodes: de marges die te verwachten zijn in 2024-2025
De terugmeldingen van notarissen en netwerken van makelaars wijzen op een duidelijke toename van de langere en complexere tussentijdse verkopen die moeten worden afgerond. De transactieperiodes worden langer, de heronderhandelingen van prijzen tijdens het proces nemen toe.
Waarom de tussentijdse lening nu meer marge vereist
Het klassieke schema (verkoop van het huidige pand, aankoop van het volgende binnen een korte termijn) werkte in een vloeibare markt. De huidige context vereist dat er grotere tijd- en budgetmarges worden voorzien. Een pand dat te koop staat kan maanden op de markt blijven, wat de gebruiksduur van de tussentijdse lening verlengt en de kosten verhoogt.
We merken op dat de kopers die hun operatie veiligstellen degenen zijn die een redelijke korting op hun te verkopen pand accepteren in plaats van maandenlang een theoretische marktprijs te handhaven. De kosten van een verlengde tussentijdse lening overschrijden vaak het prijsverschil dat is toegekend.
Voorzichtigheid is geboden bij het simuleren van het minst gunstige scenario: verkoop tegen de bodemprijs, maximale termijn van de tussentijdse lening en werkelijke intermediaire rente. Als de operatie in dit scenario levensvatbaar blijft, is het project solide. In het andere geval is het beter om te verkopen voordat je koopt.
Elk vastgoedproject is gebaseerd op een samenstelling van financiële, regelgevende en tijdsparameters die met elkaar interageren. Een enkel verwaarloosd parameter kan een winstgevende operatie in een financiële impasse veranderen. De nauwkeurigheid van de initiële opzet blijft de beste indicator voor succes, lang voordat de locatie of de prijs per vierkante meter in het spel komt.